2. Juni 2022 DIE ZEIT Vermögensanlage Eigenheim Viele ältere Menschen haben in den vergangenen Jahren eine wundersame Vermehrung ihres Vermögens erlebt: den Wertzuwachs ihres Hauses. Immobilien wurden im Laufe der vergangenen Jahre stetig gefragter. Von 2015 bis 2021 haben sich die Preise für bestehende Wohnimmobilien nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts durchschnittlich um 56 Prozent erhöht. Eine Eigentumswohnung, die vor sieben Jahren 300.000 Euro wert war, würde heute wohl für mehr als 468.000 Euro den Eigentümer wechseln. Ein Haus, das damals für 500.000 Euro gekauft wurde, brächte heutzutage vermutlich schon mehr als 780.000 Euro. Allerdings steckt dieses Vermögen ziemlich fest in einem Grundstück und in vielen Steinen. Man kann es bewohnen, aber nicht gleichzeitig verkaufen. Das ist für viele Seniorinnen und Senioren misslich. Als Eigenheimbesitzer sind sie ziemlich reich, aber sie haben dennoch nicht sonderlich viel Geld zum Leben. Aus dieser vertrackten Lage gibt es einen Ausweg: die sogenannte Immobilien-Verrentung. Dabei geht es im Kern darum, die eigene Immobilie im Alter zu Geld zu machen, ohne sie als Wohnung aufgeben zu müssen. Das geschieht in der Regel über eine sogenannte Umkehrhypothek, einen Kredit aufs Haus, der auf einen Schlag oder wahlweise in vielen Raten ausgezahlt wird. Getilgt wird das Darlehen erst nach dem Tod des Kreditnehmers: aus dem Erlös des Hausverkaufs. Solche Umkehrhypotheken sind in den USA recht verbreitet, aber in Deutschland gibt es dafür nur sehr wenige Angebote. Vielen Banken und Sparkassen ist das Risiko zu groß, denn es weiß ja niemand genau, wie lange der Kreditnehmer lebt und wie sich die Immobilienpreise über die kommenden Jahnehnte entwickeln werden. Es gibt auch rechtliche Hemmnisse. In Deutschland bietet zum Beispiel die WIR WohnImmobilienRente GmbH in Hamburg in Zusammenarbeit mit der Sparkasse Rhein-Nahe solche Umkehrhypotheken an, auf der Website Immorente.de lassen sich dazu auch Berechnungen anstellen. Grundvoraussetzung ist, dass die Immobilie mindestens 250.000 Euro wert und der Kreditnehmer mindestens 65 Jahre alt ist. Weil weder Zins noch Tilgung gezahlt werden müssen, erhöht sich die Kreditsumme laufend. Getilgt wird nach dem Tod des Kreditnehmers oder wenn er vorher ins Heim umzieht. Etwas anders laufen Senioren-Immobilienkredite ab, wie sie zum Beispiel die Volks- und Raiffeisenbanken mit ihrem in Luxemburg sitzenden Partnerinstitut DZ Privatbank unter der Marke »VR Eigenheim & Flexibilität« anbieten. Das sind Darlehen an Senioren, die über das Grundbuch einer Immobile abgesichert und daher besonders zinsgünstig sind. Was der Kunde mit dem Geld macht, bleibt ihm überlassen. Er kann damit die Rente aufstocken, das Haus altersgerecht umbauen oder Pflegekosten bezahlen. Langjährige Erfahrung mit solchen Finanzierungen hat auch die Sparkasse am Niederrhein, die diese Kredite für Senioren bundesweit anbietet. Eine Beispielrechnung auf der Homepage weist für ein Immobilie, die 400.000 Euro wert ist, einen höchstmöglichen Darlehensbetrag von 140.000 Euro aus. Dafür gäbe es 15 Jahre lang eine monatliche Rente von 778 Euro, von der allerdings 279 Euro für Zinsen abgezogen würden, sodass unterm Strich rund 500 Euro zur Verfügung stünden. Vergleichbare Darlehen gibt es mittlerweile auch von der Allianz. Zu den Vorzügen dieser Angebote gehört, dass die Senioren zwar einen größeren Geldbetrag bekommen aber weiterhin Eigentümer ihrer Immobilie bleiben Damit profitieren sie oder ihre Erben von möglicher weiteren Wertsteigerungen. Ein Nachteil der Darlehen ist, dass man den finanzielle Spielraum, der die Immobilie eigentlich bieten könnte, auf diese Weise nicht vollständig ausnutzt. Dafür bietet sich eher der sogenannte Teilverkauf an, ein noch relativ junger und wachsender Markt von Finanzangeboten, die sich an ältere Eigenheim-Besitzer richten. Dieses Modell der Immobilien Verrentung funktioniert so, dass Senioren einen bestimmten Anteil ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung an ein darauf spezialisiertes Unternehmen verkaufen, dabei aber das Recht behalten, bis zu ihrem Lebensende zu Hause wohnen zu bleiben. Senioren können vom aktuellen Marktwert der Immobilie bis zu 50 Prozent durch einen Verkauf für sich realisieren. Mit dem Geld können sie machen, was sie wollen, allerdings müssen sie nach dem Teilverkauf eine Art Miete für den ihnen nun nicht mehr gehörenden Anteil ihres Hauses bezahlen, ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Es beträgt je nach Anbieter bis zu vier Prozent des Werts des verkauften Anteils. Wird also zum Beispiel ein Reihenhaus im Wert von 350.000 Euro zur Hälfte verkauft, sind anschließend für diese Hälfte bis zu 580 Euro monatliche»Miete«zu zahlen. Zudem müssen Alteigentümer weiterhin allein für die Instandhaltungskosten des gesamten Hauses aufkommen. Sie können allerdings auch allein darüber entscheiden, was gemacht wird und was nicht. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch sicher verankert. Im Todesfall haben die Erben dann das Recht, den verkauften Anteil zum aktuellen Marktwert zurückzukaufen. Wollen oder können die Erben das nicht, vermarktet die Aufkäufer-Firma die Immobilie, und der Erlös wird zwischen den Eigentümern aufgeteilt. Die Zahl der Teilkauf-Anbieterfirmen ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen, ihre Namen sind fantasievoll: Heimkapital oder Liquid Home. Es gibt Wertfaktor und die Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft. Schon länger aktiv ist Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, relativ jung ist dagegen die Deutsche Teilkauf, die derzeit daher besonders kräftig für sich wirbt. Wenn es darum geht, Immobilien ohne Umwege in eine zusätzliche Rente umzumünzen, kann die Deutsche Leibrenten auf die größte Erfahrung verweisen. Sie kauft Immobilien an, deren Eigentümer mindestens 70 Jahre alt sind, und gewährt ihnen dabei ein lebenslanges Wohnrecht. Außerdem erhalten die Eigentümer je nach Wunsch eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente, die allerdings zeitlich befristet ist und möglicherweise nicht bis zum Lebensende reicht. Die Senioren können sich auch einen Teil sofort auszahlen lassen und den Rest als monatliche Rente. Ohne Zweifel können die Firmen mit ihren Modellen einen wachsenden Bedarf decken. Es gibt in Deutschland vermutlich einige Millionen lebenslustige oder einkommensschwache Immobilienbesitzer - Menschen mit viel Haus und wenig Bargeld, Auf jeden Fall lohnt sich vor der Entscheidung aber der Rat eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters oder ein Termin bei einer Verbraucherberatung. Und es gibt vielleicht noch andere Wege zu mehr Geld im Alter. Zum Beispiel Airbnb: Indem sie regelmäßig Übernachtungsgäste oder andere Untermieter in ihrem Haus aufnehmen, haben schon viele Senioren ihre Rente aufgebessert - und sich dazu noch etwas Gesellschaft verschafft.